今回は住宅の購入時に必要となる先行登記について説明致します。
皆さんお買い物をされるとき、商品とお金の受け渡しは同時に行いますよね？
これは不動産でも同じで、例えば土地を購入するときも
決済時に買主が売主に対しお金を支払い、その受け取りの確認を司法書士が行い、その日付で所有権を買主に移すという手続きを行います。
この同時に行う（履行する）ということは、民法にもきちんと定めがあります。
ただ、住宅購入の時にはこの「同時に履行する」ということができないことが多いです。
それは、住宅ローンに大きな原因があります。
そもそも住宅ローンは土地や建物を担保に入れて、お金を借りるというシステムになってます。
ですので、住宅購入費を支払いたくても、住宅が自分のもの（本人名義）になっておかなければ担保に入れることができません。ですが、住宅会社は費用を支払わないと引渡をしません。
というわけで、「同時に履行する」ということが理論上不可能となります。
そこで必要となるのが「先行登記」です。
まず、銀行が融資をするために担保を必要とするので、購入する住宅の名義を「登記」により買主の名義にします。
その後、登記簿やその新しい住宅の新住所の住民票や印鑑証明で融資の手続きを行い、融資がおりた時に購入費を支払うという流れになります。
簡単に言うと、「支払う前」に「自分名義にする」ことになりますので「先行登記」ということになります。
ここで一つ問題となるのが、住宅の売主である住宅会社はお金ももらわずに、住宅を他の人にあげちゃうことになってしまいます。かなり不安な気持ちになりますよね。
そこで、「先行登記」の際は売主と買主の間で「公正証書」や「念書」で、必ず費用は支払うというお約束を交わすようになっています。
なぜ、このような説明をしたのかといいますと、皆さん初めての家づくりとなり色々不安になりがちです。
この先行登記については、少しややこしい内容の為、事前にきちんとした説明をされることが少ないです。なので、結構唐突に公正証書の発行や住民票移動などの依頼を受けられると思います。
その時に買主が不安や不信に思ったりすることがありますので、ここで説明させて頂きました。
尚、先行登記をしない方法もあります。
①現金にて購入する
②つなぎ融資で支払いを済ませ、引渡を受けた後に融資の手続きを行う
①については多くの人が難しいですよね。
②については銀行によってはつなぎ融資の利用回数の制限が合ったりしますし、利息や手数料など無駄な費用を支払わなければいけませんので、あまりお勧めしません。
このブログを読んで
「こういう流れで引渡を受ける」
と理解して頂ければなによりです。
